서울 동대문구 전농동 152-65 일대가 최고 35층, 약 1,800세대 규모의 주거단지로 탈바꿈할 전망이다. 협소한 일방통행 도로는 양방통행 중심으로 개선되고 공원과 공영주차장 등 지역 기반시설도 확충된다. 인접한 서울시립대와 주변 저층주거지를 보행·생활공간으로 연결하는 ‘열린 주거단지’가 개발의 핵심 방향이다.

서울시는 전농동 152-65 일대 재개발 신속통합기획을 확정했다. 대상지는 72,594.2㎡ 규모로, 제3종일반주거지역과 용적률 300% 이하를 적용해 최고 35층, 약 1,800세대 규모로 조성하는 계획이다.

전농로·망우로·왕산로 등 주요 간선도로와 인접하고 동쪽으로는 서울시립대와 맞닿아 있지만 주거환경은 상당 부분 노후화된 상태다. 30년 이상 된 노후 건축물이 전체의 70.2%를 차지하며, 폭 3~6m의 협소한 도로가 일방통행 위주로 운영돼 차량과 보행자 통행에도 불편이 있었다. 동남측으로 갈수록 지대가 높아져 최대 약 22m의 높이차가 발생하는 구릉지라는 점도 정비 과정에서 해결해야 할 과제다.

서울시는 이러한 지역 특성을 종합적으로 고려해 도로체계와 기반시설, 보행환경, 주거공간을 함께 개선하는 방향으로 개발 청사진을 마련했다. 

일방통행 도로 양방통행으로…지역 교통망 대폭 개선

이번 계획에서 가장 큰 변화 가운데 하나는 도로체계 개선이다. 전농로34길과 접속하는 전농로에 신호교차로를 신설해 좌회전 진출입이 가능하도록 하고 전농로에는 가감속차로와 버스베이를 확보한다. 단지 진출입 차량과 버스 정차가 주변 교통에 미치는 영향을 줄이기 위한 조치다.

전농로34길과 전농로38길은 양방통행이 가능하도록 확폭한다. 대상지 동쪽에는 폭 12m의 우회도로도 신설한다. 전농로34길 일부 구간은 기존 도로 기능을 유지하면서 토지 활용도를 높일 수 있도록 입체도로로 계획한다. 이를 통해 입주민의 지하주차장 접근성도 높인다는 구상이다.

차량 중심의 도로환경을 보행 친화적으로 바꾸는 계획도 병행한다. 도로 전 구간에 양측 보도를 확보해 보행자와 차량의 공간을 분리하고 전면공지와 연계한 보행공간을 조성한다. 서울시립대와 인접한 시립대로29길은 보행자전용도로로 전환한다. 기존 생활동선을 유지하면서 학생과 지역주민의 보행안전을 강화하는 데 초점을 맞췄다. 
 

국·공유지 25.7% 재배치…공원·주차장으로 활용

전농동 152-65 일대는 과거 청량리역 철도관사 조성구역을 포함하고 있어 국·공유지 비중이 높은 지역이다. 전체 사업지의 25.7%에 해당하는 약 18,658㎡가 국·공유지다.

서울시는 이들 토지를 효율적으로 재배치해 도로와 공원, 주차장 등 지역에 필요한 기반시설을 확충한다. 전농로와 제기로에서 단지 방향으로 열린 경관을 확보하고 보행자가 머물며 쉴 수 있는 공원을 조성한다. 특히 전농로는 기존 버스정류장과 향후 면목선 신설 등에 따라 보행수요 증가가 예상되는 만큼 주요 보행동선과 공원을 연계한다.

대상지 북측에도 공원을 배치해 인근 저층주거지 주민과 새로 조성되는 단지 주민이 함께 이용할 수 있는 휴식·교류 공간으로 만든다. 북측 공원 하부에는 공영주차장을 조성해 주변 저층주거지역의 주차수요에도 대응한다. 재개발에 따른 기반시설 개선 효과를 사업구역 내부에 한정하지 않고 주변 지역까지 연결하겠다는 취지다. 

 

최대 22m 높이차 극복…구릉지에 데크형 대지

구릉지 특성을 반영한 공간설계도 적용한다. 서울시는 최대 약 22m에 달하는 높이차를 고려해 기존 지형과 주변 도로 높이에 맞춘 데크형 대지를 조성한다. 단지 곳곳에는 계단과 엘리베이터, 경사로 등을 설치해 고저차에 따른 이동 불편을 줄인다.

데크 하부에는 주민공동시설을 배치한다. 단순히 지형의 단차를 처리하는 구조물이 아니라 주민이 실제 이용할 수 있는 생활공간으로 활용하겠다는 계획이다. 이를 통해 재개발 단지와 주변 도로 사이의 물리적 경계를 낮추고 지역주민이 단지 안팎을 자연스럽게 오갈 수 있는 공간구조를 만든다. 

서울시립대와 연결되는 ‘열린 주거단지’

서울시립대와 맞닿은 입지적 특성은 주택과 생활편의시설 계획에도 반영됐다. 대학생 거주수요 등을 고려한 세대통합형 평면을 도입해 주택 내부공간 일부를 세대별로 구분해 생활할 수 있도록 한다. 학생과 지역주민의 생활편의를 고려한 근린생활시설과 주민공동시설도 가로별 특성에 맞춰 배치한다.

유동인구가 많은 전농로변에는 근린생활시설을 배치해 가로 활성화를 유도한다. 서울시립대와 인접한 가로에는 학생과 지역주민이 함께 이용할 수 있는 근린생활시설과 주민공동시설을 계획한다. 대학과 대규모 주거단지가 벽을 사이에 두고 단절되는 방식에서 벗어나 보행로와 생활편의시설, 커뮤니티 공간을 매개로 연결되는 도시공간을 조성하는 것이 핵심이다. 

왕산로·철도변 최고 35층…지역 스카이라인 재편

주동 배치에는 주변 저층주거지와 서울시립대 등 기존 도시경관을 고려했다. 전농로변 공원에서 단지 내부까지 개방감이 이어질 수 있도록 열린 배치구간을 설정하고 왕산로·철도변에는 최고 35층 규모의 랜드마크 주동을 배치한다.

단지 주변의 공원과 보행자전용도로, 근린생활시설, 커뮤니티 공간도 서로 연결해 주거단지 내부와 주변 지역 간의 접근성을 높인다. 사업 추진 여건을 개선하기 위한 도시계획상 지원도 적용한다. 용도지역을 제3종일반주거지역으로 상향하고 사업성 보정계수 1.87을 적용한다. 계획상 용적률은 300% 이하이며 높이는 대공방어협조구역 해발 135m, 최고 35층 이하로 제시됐다. 

신통기획 확정 넘어 정비계획 입안으로

전농동 152-65 일대는 2023년 11월 신속통합기획 후보지로 조건부 선정됐다. 2025년 8월 후보지 선정위원회 자문을 거쳐 2025년 12월부터 2026년 8월까지 자문회의와 주민간담회, 주민설명회 등을 진행했다.

2026년 9월 신속통합기획이 확정되면서 앞으로 정비계획 입안 등 후속 절차가 이어질 예정이다. 이번 전농동 152-65 일대까지 포함하면 서울시 전체 신속통합기획 대상 311개소 가운데 198개소의 기획이 완료됐다.

김창규 서울시 도시공간본부장은 협소한 도로와 구릉지 등으로 주거환경 개선이 필요한 지역인 동시에 서울시립대와 저층주거지가 맞닿아 있는 입지를 고려해 계획을 마련했다는 취지로 설명했다. 이어 대학과 지역주민의 생활이 자연스럽게 연결되는 열린 주거단지가 조성될 수 있도록 적극 지원하겠다고 밝혔다.

한편, 현재 제시된 약 1,800세대는 최종 확정된 공급 규모가 아니다. 공공임대주택을 포함한 세대수 등은 신속통합기획 시뮬레이션을 토대로 산정된 계획으로 향후 정비계획 입안 과정에서 최종 확정될 예정이다라고 전했다.